Dobry prawnik złym sąsiadem

Czyli trochę o stosunkach sąsiedzkich.

płot

Sielskie życie sąsiadów

Podobno kto ma dobrego sąsiada, ma zawsze dobry poranek.

Faktycznie, dobry sąsiad to rzecz bezcenna. Jest od kogo pożyczyć szklankę cukru lub mąki, jest kogo poprosić o użyczenie korkociągu do wina, czasem nawet jest się z kim tego wina napić! Jak sąsiad w miarę odpowiedzialny to i rzuci okiem na twoje dzieci w czasie, kiedy musisz wyjść na chwilę z domu.

Ale bywa i tak, że zamiast tego, sąsiadujesz z typem z gatunku: (i) imprezowicza – uczestniczysz w urządzanych przez niego sobotnich imprezach, tyle że biernie, bo nie było cię na liście gości, (ii) miłośnika zwierząt – regularnie wchodzisz w kupę po jego psie i śpisz czujnie w obawie, czy któryś z jego egzotycznych pająków samowolnie nie opuścił terrarium, (iii) fantazyjnie parkującego automobilisty – stale musisz go prosić o przestawienie jego samochodu, bo nie masz jak wyjechać swoim. Gatunków i kategorii sąsiadów jest cała masa. Jest też np. taki gatunek, któremu przeszkadza, że po płocie oddzielającym granice waszych działek wije się zielony bluszcz, albo do ostatniej kropli z żył będzie się z tobą sądzić o 5 cm na miedzy.

Gorzej, gdy trafisz na akumulację różnych gatunków. Wtedy masz dwa wyjścia: (a) sprzedaj nieruchomość, będzie ci się lżej żyło – rozwiązanie polecane osobom starszym, znerwicowanym lub chorym na serce, albo (ii) walcz w sądzie o swoje prawa – rozwiązanie polecane osobom konsekwentnym, upartym, odpornym na emocje i najlepiej z wykształceniem lub zacięciem prawniczym.

Historia pewnego płotu

Dziś skoncentruję się na… płocie. Takie sobie z pozoru niewinne zagadnienie, a jednak potrafiące być zarzewiem wieloletnich konfliktów sąsiedzkich.

Oto pewna historia. Za górami, za lasami … a ściślej rzecz ujmując w Polsce nad Utratą, pewien inwestor wybudował nowy dom na działce graniczącej z inną już wcześniej zamieszkałą działką. Jako, że sąsiedni dom był stary i zupełnie zniszczony, stary był także płot rozgraniczający obie działki. Po wcześniejszych „luźnych” sąsiedzkich uzgodnieniach, że należałoby „coś” z tym płotem zrobić, sąsiad (ten od nowego domu) wymienił starą siatkę na nową i odmalował zardzewiałe słupki. Wspaniałomyślnie uczynił to na swój koszt. Jeszcze nie doszło do rozmowy na temat ewentualnego zwrotu połowy kosztów remontu płotu, kiedy to miły sąsiad (ten od starego domu) przysłał inwestorowi sms’a w stylu:

W związku z bezprawnym naruszeniem mojej własności, bezwzględnie żądam przywrócenia płotu do stanu poprzedniego. W przeciwnym razie… i tu wymieniono całą listę straszaków, takich jak prokuratura, sąd, diabeł i wszyscy święci.

Zdziwiony taką reakcją inwestor wybrał sie do rozgniewanego sąsiada przypomnieć mu o wcześniejszych luźnych ustaleniach. Na wstępie „stary” sąsiad zaznaczył, że wprawdzie z natury jest ugodowym człowiekiem i zawsze ma na względzie dobre relacje z otoczeniem, zwłaszcza z sąsiadami, ale coś takiego, jak bezprawna wymiana siatki miała przecież prawo go rozsierdzić. Niestety rozsierdziła do tego stopnia, że zatracił poczucie rzeczywistości i zażądał od inwestora zdemnonotwania nowej siatki i założenia z powrotem tej starej. Jeśli inwestor dostosuje się do żądania, to sąsiad rozważy pozostawienie tej drażliwej kwestii na obecnym etapie i być może nie zaangażuje do tego sądu…

Zdumiony inwestor wybałuszył oczy i spytał z niedowierzaniem:

- Ale jak pan sobie to wyobraża, że teraz naciągniemy z powrotem tę starą siatkę na słupki i codziennie będziemy podziwiać jej rdzę i dziury? I jak niby mam przywrócić do stanu poprzedniego, czyli zardzewiałego, obecnie odmalowane słupki?

- Niech pan kombinuje – padła odpowiedź.

- Drogi sąsiedzie, a co z naszymi wcześniejszymi ustaleniami, że płot należy naprawić itd.?

- Panie, ze mną to mógł pan sobie ustalać. Właścicielem nieruchomości jest żona…

Inwestor kieruje się w stronę stojącej 10 metrów obok żony sąsiada i nie wierzy, że ta rozmowa naprawdę ma miejsce. Żona niechętnie spogląda na inwestora, po czym pyta od niechcenia.

- Pan w jakiej sprawie?

- W sprawie płotu.

- Ach tak, znana mi jest ta sprawa.

Pauza.

- Zamierzam skierować sprawę do sądu. Pozwę pana o … straty moralne – kontynuowała.

- ????

Trochę skrócę tę opowieść. Pewnie zastanawiacie się, co mają straty moralne do wymiany siatki w płocie. Ja też byłam ciekawa. Odpowiedź była dość zaskakująca. Otóż siatka miała dla tej pani  wartość… sentymentalną. Jak się miało okazać,  świętej pamięci tatuś przed laty postawił dom, a ona tatusiowi miała obiecać, że niczego tu nie będzie zmieniać…

No cóż, c’est la vie… chciałoby się skomentować, no i jeszcze może dodać, że wreszcie wyjaśniła się tajemnica dlaczego ten piękny niegdyś dom popada obecnie w ruinę.

Wracając do głównego wątku, „ugodowy” sąsiad (tak go od tej pory nazywajmy) ze starego domu postanowił kontynuować politykę „przyjaźni” wobec nowego sąsiada i zaczął regularnie podlewać randapem sadzonki zasadzone po stronie płotu inwestora, bowiem dotykały „jego” płotu. Poza tym, w celu ocieplenia stosunków ugodowy sąsiad wykorzystał jeszcze intelekt i zaczął przeglądać ustawę o prawie budowlanym pod kątem ewentualnych lub potencjalnych naruszeń dokonanych przez inwestora. A tam w oko wpadł mu ciekawy skądinąd przepis mówiący o tym, że naprawiając wysoki płot należy zgłosić ten fakt do starostwa. Przyjaźń przyjaźnią, ale przecież nie można tolerować łamania bezwzględnie obowiązującego prawa!

Uff…

Stosunki sąsiedzkie a polskie prawo

Sytuacja, choć może wydawać się trochę niedorzeczna i trochę przypominająca scenę z Pawlaka i Kargula, jest jak najbardziej prawdziwa i niestety dość typowa w polskich stosunkach sąsiedzkich.

Regulacje prawne z zakresu tych stosunków nie są obszerne. To raptem kilka przepisów kodeksu cywilnego w dziale dot. wykonywania prawa własności. Reszta to w dużej mierze orzecznictwo, w tym Sądu Najwyższego, bo sąsiedzi toczyli ze sobą spory jak świat światem, a zatem kwestie te nie jeden już raz trafiły pod rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego.

Zgodnie z prawem, sąsiedzi mają obowiązek współdziałania przy rozgraniczeniu swoich działek oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych, które dla uproszczenia nazywajmy dalej płotem. Koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania płotu ponoszą po połowie.

W praktyce jednak trudno jednoznacznie określić, kiedy sąsiedzi mają obowiązek nazwijmy to „współdziałania przy płocie”, bowiem jest wiele wątpliwości co do zakresu tego obowiązku.

Interpretując ww. przepis, Sąd Najwyższy w Uchwale z dnia 24 stycznia 2002 r. doszedł do wniosku, że obowiązek wspólnego ponoszenia przez sąsiadów kosztów związanych z utrzymaniem płotu, znajdującego się w granicy gruntów sąsiadujących, nie obejmuje kosztów wybudowania nowego płotu w miejsce zużytego. Tyle, że niewątpliwie przecież utrzymanie płotu, służącego przecież w jednakowej mierze obu sąsiadującym ze sobą właścicielom nieruchomości, wymaga często chociażby częściowej wymiany większych lub mniejszych jego fragmentów. Pytanie więc, kiedy tego rodzaju naprawa mieści się jeszcze w pojęciu „utrzymania”, a kiedy je przekracza, będąc już wybudowaniem nowego płotu? Odpowiedź na to pytanie jest często kwestią faktu, a nie prawa i może być rozstrzygnięte tylko na tle konkretnego stanu faktycznego.

A jak to się ma do historii opisanej przeze mnie? Czy przepis mówiący o obowiązku wspólnego utrzymania płotu znajdzie zastosowanie do sąsiada i inwestora? Kwestią zasadniczą będzie odpowiedź na pytanie czy to, co zrobił inwestor było wybudowaniem nowego płotu. Według mojej oceny, wymiana siatki na nową, naciągniecie jej na dotychczasowe słupki osadzone w starej, już istniejącej podmurówce będzie raczej kwalifikowała się do remontu płotu istniejącego, jeśli nie jedynie czynności utrzymaniowych. A jeżeli tak, to inwestor nie tylko miał prawo powyższe uczynić, ale nawet powiedziałabym był to jego obowiązek. Z kolei obowiązkiem sąsiada było partycypowanie w kosztach powyższej wymiany. Jednakże inwestorowi, i jemu podobnym radziłabym pamiętać także o tym, że choć domniemywa się, że płoty na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów to własność materiałów, z których je wykonano w opisanym przeze mnie przypadku należała do ugodowego sąsiada. A zatem po zdemontowaniu starej siatki, należało ją po prosu zwrócić jej właścicielowi. Wówczas inwestor będzie mógł spać spokojnym snem, że nie przyczynił się do powstania straty moralnej sąsiadki.

Jeśli chodzi zaś o kwestię zgłoszenia czynności inwestora do odpowiedniego organu, to faktycznie przepisy prawa budowlanego przewidują, że  budowa ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m i wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu podlega takiemu zgłoszeniu. Niemniej ta sama ustawa definiuje zarówno pojęcie budowy, jak i remontu. Należy tu podkreślić, że to czego dokonał inwestor mieści się wyłącznie w definicji  remontu. Zgodnie z ustawą prawo budowlane, definicja ta brzmi następująco: remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Jak już wspomniałam wyżej, taki płot ma służyć obu sąsiadom do wspólnego użytku. Jako wspólny użytek rozumieć należy zarówno samą rolę tego płotu w rozgraniczeniu działek, ale także  korzystanie z niego poprzez rozpięcie po swojej stronie ogrodzenia pnących roślin, itd. Oznacza to, że inwestor miał pełne prawo posadzić sobie bluszcz po swojej stronie płotu, który na owym płocie się będzie wił.  Ugodowy sąsiad, który traktuje tę roślinność randapem i niszczy ją, narusza prawo własności inwestora i może być pozwanym do sądu o odszkodowanie.

Uważaj więc „ugodowy” sąsiedzie, bo jak trafisz na mniej od siebie ugodowego sąsiada prawnika, twoje poranki już na dobre przestaną być dobre…

http://prawnik-na-macierzynskim.blog.pl/o-mnie/

20 komentarzy

  1. ~Kasia · 8 listopada 2012 Odpowiedz

    Bardzo fajny wpis i myślę, że będzie niezwykle pomocny dla uwikłanych w stosunki sąsiedzkie :)

    • Prawnik na macierzyńskim · 8 listopada 2012 Odpowiedz

      Dzięki Kasiu , to temat rzeka ;) Jeśli czytelnicy – sąsiedzi uwikłani w podobne kłopoty zgłoszą zapotrzebowanie, to pomyślę np. o grillu na balkonie i boisku pod oknem, itd.

  2. ~krystek · 8 listopada 2012 Odpowiedz

    Super napisane , czyta się to jak scenariusz do filmu , aż wierzyć się nie chce ,że tak zdarzyło się naprawdę .

  3. ~AnKa · 8 listopada 2012 Odpowiedz

    Olu, aż strach być Twoim „ugodowym sąsiadem”. Może na wszelki wypadek powinnaś dać swoim adres niniejszego bloga, żeby Broń Boże nie przyszło im na myśl porywanie się z motyką na słońce;)

  4. ~M-a · 9 listopada 2012 Odpowiedz

    czekam na więcej, miło byłyłoby gdyby były dodawane niektóre sygnatury orzeczeń SN. Wszystko napisane w sposób jasny i dostępny. Gratuluję.

    • Prawnik na macierzyńskim · 11 listopada 2012 Odpowiedz

      Orzeczenie,o którym mowa w powyższym wpisie to Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 24 stycznia 2002 r. III CZP 75/2001. Nie zamieszczam namiarów na orzeczenia we wpisach, bo tekst się robi „ciężkawy”.

  5. ~aisha · 13 listopada 2012 Odpowiedz

    serio, ubawiłam się czytając bloga. Przeczytałam wszystkie wpisy jednym tchem :) Proponuję wydanie książki pt. „prawo dla opornych”, ale z Twoją umiejętnością pisania na pewno znajdziesz lepszy tytuł. Pozdrawiam, JW

  6. ~Agnieszka · 13 listopada 2012 Odpowiedz

    Na tego bloga „wpadłam” przypadkowo, ale muszę powiedzieć, że jest naprawdę świetny – pisany z lekkim przymrużeniem oka, jestem pod wrażeniem :) wpisy czyta się z wielką przyjemnością i ciekawością co będzie dalej :) domniemam, że pisze to prawnik z zamiłowaniem do swojej pracy :) gratuluję pomysłu i od dziś jestem stałą czytelniczką ;) pozdrawiam

  7. ~jolka · 15 listopada 2012 Odpowiedz

    Sąsiad od godz.20.00 do 22.00 gra (?) na pianinie każdego wieczoru po tym jak wygraliśmy w sądzie sprawę , że zakłóca nam spokój.Robi to złośliwie,powiedział , że będzie tak robił , bo tak mu sie chce, i aż się wyprowadzimy. Jesteśmy bezsilni i wykończeni. Czy jest jakiś sposób , jakieś paragrafy, aby takiego sąsiada zmusić do przestrzegania zasad dobrosąsiedzkiego współżycia?

  8. ~Bartek · 15 listopada 2012 Odpowiedz

    Trafiłem tu przez zupełny przypadek i nie żałuję. Do dziś nie pomyślałbym, że można w tak lekki i ciekawi sposób opisać zagadnienia prawne. Gratuluję.

  9. ~darmor · 16 listopada 2012 Odpowiedz

    Trzeba mieć talent, ba wręcz we krwi taką zdolność, umiejętność, zaletę… by słowem jakże prześmiewczym, refleksyjnym opisywać coś co dla zwykłego zjadacza okruszków nierzadko wydaje się czymś kompletnie niestrawnym. Biorąc pod uwagę meandry prawa ten blog jest… bezcenny emocjonalnie. Gratuluję i podziwiam.

  10. ~Koralka · 20 maja 2013 Odpowiedz

    Witaj!
    Nie zaprzeczę, że bardzo ciekawy tekst.
    Być może to ja jestem tym „ugodowym sąsiadem”…bo jest mi po prostu przykro, kiedy np.sąsiad stawia wiatę na drewno przy samym płocie. Nie było ze mną problemu…bo niby dlaczego mam zaglądać nie na swoją działkę?
    Ale jak ja postawiłam drewutnię to już bardziej ugodowy sąsiad z dość wysokim poziomem agresji się przy płocie pojawił.
    Również nie zaglądałam sąsiadowi gdzie i jakie rośliny sadzi ale niestety, kiedy ta roślinność przechodzi na moją stronę (bluszcz) czepiając się moich roślin zasugerowałam, że tak się dzieje i może coś z tym trzeba zrobić. Niestety z problemem zostałam sama. Bluszcz rośnie a ja sama muszę nad nim pracować, ucinać czy przywiązywać do płotu. Dodam, że nigdy takiej roślinności nie chciałam z różnych względów….nie podoba mi się, obawiam się robactwa, które tam siedzi, nie chciałam nad tym pracować itp. I w taki sposób zostałam darmowym robolem sąsiadów bo bluszcz wszystkim przecież musi się podobać.
    I to jest nie w porządku. Bo jeśli ktoś chce taką roślinność…to ja nie widzę problemu …ale o to trzeba dbać i denerwuje mnie to, że prawo pozwala ze mnie robić tego „robola”.
    Pozdrawiam

  11. ~Marzena · 4 listopada 2013 Odpowiedz

    Moj wspanialy sasiad zza plota spryskal mi iglaki ktore uschly taki sam los spotkal żywoplot Kiedy postawilam plot lamelowy cieszylam sie nim tylko 2 dni noca porąbal mi go siekiera do wysokosci siatki granicznej Owa siatka ma ok 140 cm plot 180 Wezwalam policje i aktualnie czekam na dzielnicowego Obadamy co z tego wyjdzie dodam ze kupilam dom na wsi i od ok 2 lat zaciskam zeby na sasiedzkie zlosliwosci dzis miarka sie przebrala i moja cierpliwosc tez

  12. ~Agnieszka Górzna · 23 września 2014 Odpowiedz

    Witam;) czy ktoś mi powie, co jeśli płot postawiony jest na mojej działce a sąsiad „rzucił ” bluszcz na mój betonowy płot? Nadmieniam,że wcześniej miałam siatkę jednak sąsiadom przeszkadzały widoki: bawiących się na podwórku dzieci, ich zabawek, widok kosza na śmieci, psa itp. Kilka lat wytrzymywałam ich uwagi, jednak gdy poruszyli kwestie dzieci i zabawek leżących na moim podwórku twierdząc, że cyt.; jakie mamy widoki, pies, kosz i te zabawki…”. postanowiłam oszczędzić im tych widoków stawiając płot betonowy. Jak już wcześniej wspomniałam – na mojej posesji. okazało się jednak że sąsiedzi posadzili przy płocie bluszcz, którego nie chcę na moim płocie. Z góry dziękuję za podpowiedź.

  13. ~Anna · 21 czerwca 2017 Odpowiedz

    Pani ,,radco prawny na macierzyńskim”, mam dobrą nadzieję, że przez te kilka lat od w/w opinii doszkoliła się w swoim zawodzie. Dopiero dziś weszłam na Pani blog, ponieważ ten temat jest dla mnie na czasie. Wypowiada się Pani obszernie na temat ogrodzenia między sąsiadami, a nie pisze Pani, czy ogrodzenie jest po stronie ,,ugodowego” sąsiada, złego sąsiada czy na granicy sąsiedzkiej. Jeżeli po stronie ,,ugodowego” sąsiada, to zła sąsiadka może sobie gadać ile chce, nic nie zdziała. Jeżeli po stronie złego sąsiada-to nieciekawie. Jeżeli na granicy, to koszty po połowie. Bez sentymentów. Należy o tym pamiętać ,,pani radco prawny na macierzyńskim”.
    P.S.
    Nie czytałam więcej Pani porad, ponieważ jestem zszokowana Pani wypowiedzią w w/w temacie, więc obawiam się czytania innych tematów.
    Może faktycznie, weź się Pani za macierzyństwo. W końcu mamy 500+, po co zarabiać jako radca.

  14. ~Koniuszek · 3 stycznia 2018 Odpowiedz

    Szczerze mówiąc nigdy bym nie przypuszczała, że płot może wystąpić jako strona główna sporu. Ludzie czasami kłócą się o bardzo dziwne rzeczy.

Zostaw odpowiedź